O mercado de locação pode estar diante de uma mudança significativa na forma como proprietários e inquilinos garantem o cumprimento dos contratos. Em tramitação no Senado, o PL (Projeto de Lei) 5.246/2026 cria o chamado aluguel consignado, modalidade que permite o desconto das parcelas diretamente na folha de pagamento do locatário.
O tema foi discutido no Jornal da Manhã – Edição Marília pelo advogado Luiz Otávio Benedito, da Marinho Advogados, que explicou os possíveis impactos da medida e também analisou as transformações que a reforma tributária pode provocar no setor imobiliário.
Atualmente, quem pretende alugar um imóvel pode se deparar com diferentes exigências para garantir o contrato. Entre as modalidades mais conhecidas estão a caução, o fiador e o seguro-fiança. Quando feita em dinheiro, a caução pode chegar ao equivalente a três meses de aluguel, o que representa um desembolso significativo para quem está iniciando uma locação. Já o fiador exige que outra pessoa assuma a responsabilidade pelo contrato, enquanto o seguro-fiança gera um custo adicional para o inquilino.
É nesse cenário que o aluguel consignado surge como alternativa. Conforme o texto aprovado pela Câmara dos Deputados e encaminhado ao Senado, empregados, servidores públicos, aposentados e pensionistas poderão autorizar o desconto de aluguéis e encargos diretamente na folha de pagamento.
O valor destinado ao aluguel e aos encargos da locação não poderá ultrapassar 30% da remuneração disponível. A proposta também permite que a garantia seja composta por mais de um locatário, desde que seja respeitado o limite individual de cada um.
A possibilidade pode beneficiar pessoas que encontram dificuldades para apresentar um fiador ou reunir dinheiro para a caução. Para o proprietário, o pagamento vinculado à remuneração do inquilino pode representar maior segurança no recebimento.
“A ideia é possibilitar ainda mais a locação”, explicou Luiz Otávio.
A mudança, entretanto, não elimina as discussões jurídicas. Embora a proposta estabeleça que o desconto dependerá da autorização do locatário, ainda existem questionamentos sobre o funcionamento da modalidade em situações como perda do emprego, suspensão da remuneração ou encerramento do vínculo profissional.
O texto aprovado pela Câmara estabelece que o desconto também poderá alcançar verbas rescisórias, desde que essa condição esteja prevista no contrato e sejam respeitados os limites legais. Se a perda do emprego impedir a continuidade do pagamento consignado, o inquilino poderá ficar dispensado da multa pela devolução antecipada do imóvel, desde que comunique o proprietário por escrito com antecedência mínima de 30 dias.
Para o proprietário, a modalidade pode reduzir o risco de inadimplência. Caso isso ocorra, a garantia também poderá se transformar em instrumento de negociação entre as partes.
“Hora que você chega enquanto cliente, você dá essa garantia. É possível que você consiga até um desconto no seu aluguel, porque essa garantia é importante para o proprietário que está locando”, afirmou o advogado.
A proposta ainda precisa ser analisada e aprovada pelo Senado antes de seguir para sanção presidencial. Caso os senadores modifiquem o texto, a matéria retornará à Câmara dos Deputados. Até a conclusão do processo legislativo, permanecem válidas as regras atuais para as garantias dos contratos de locação.
CIB integra informações sobre imóveis
Paralelamente à discussão sobre o aluguel consignado, o setor imobiliário passa por um processo de ampliação da integração de dados. Durante a entrevista, Luiz Otávio explicou o papel do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), que integra o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
O CIB funciona como uma identificação única nacional para imóveis urbanos e rurais e reúne dados provenientes de diferentes cadastros públicos. O advogado comparou o mecanismo a uma espécie de “chassi” ou “RG” do imóvel.
O cadastro não substitui os cartórios nem altera as atribuições dos registros de imóveis. Sua função é facilitar a identificação das propriedades e a integração de informações cadastrais mantidas por órgãos públicos.
Na avaliação apresentada durante a entrevista, o cruzamento do CIB com outras bases de dados poderá ampliar a capacidade do poder público de verificar informações sobre propriedades e operações imobiliárias. Isso pode ajudar a identificar eventuais divergências entre registros oficiais, declarações fiscais e a utilização dos imóveis.
A maior integração de dados também pode reduzir espaços para a informalidade e ampliar a fiscalização tributária. No entanto, o CIB, isoladamente, não identifica automaticamente quem ocupa cada imóvel ou a existência de contratos de aluguel não declarados.
Reforma tributária coloca locação no radar
A discussão ganha relevância com a implementação gradual da reforma tributária, que modifica a tributação de determinadas operações do mercado imobiliário.
Entre os pontos analisados está a incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) sobre determinadas operações de locação e outras formas de utilização de imóveis. A cobrança não alcançará automaticamente todos os proprietários pessoas físicas, pois dependerá do enquadramento nos critérios estabelecidos pela legislação, como o número de imóveis e a receita obtida com essas operações.
Segundo Luiz Otávio, o cenário exige atenção dos proprietários, especialmente durante o período de transição e regulamentação das novas regras.
Um dos conceitos que pode gerar dúvidas é o da cessão não onerosa, situação em que um imóvel é cedido para utilização sem cobrança formal de aluguel. O enquadramento tributário dependerá das características da operação, das pessoas envolvidas e da condição do proprietário perante as novas regras.
A discussão também alcança estruturas patrimoniais mais complexas. Um dos exemplos citados durante a entrevista envolve imóveis registrados em nome de holdings e utilizados pelos próprios sócios ou proprietários sem o pagamento formal de aluguel.
Nesses casos, a separação entre pessoa física e pessoa jurídica ganha importância, e eventuais efeitos tributários dependerão do enquadramento da operação e das regras aplicáveis. A integração do CIB com outras bases poderá contribuir para que o Fisco reúna mais informações sobre os imóveis e as operações declaradas.
Mais segurança ou mais imposto?
Para Luiz Otávio, a combinação entre a reforma tributária e os novos mecanismos de integração de dados aponta para um cenário de maior formalização do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo que o aluguel consignado pode criar uma alternativa para facilitar a locação, as mudanças tributárias ampliam a necessidade de atenção aos rendimentos e às operações envolvendo imóveis.
Para os proprietários enquadrados nas novas regras, um dos impactos poderá ser o aumento da carga tributária em determinadas situações. Para o inquilino, o aluguel consignado poderá representar uma alternativa para quem atualmente encontra dificuldades para oferecer as garantias exigidas na locação.
O desafio será buscar equilíbrio entre segurança para o proprietário, acesso à moradia para o inquilino e regras tributárias que não tornem a locação ainda mais onerosa.
Enquanto o PL 5.246/2026 aguarda análise no Senado, o mercado imobiliário se prepara para um cenário no qual um volume cada vez maior de informações estará integrado e disponível para cruzamento pelos órgãos públicos.
